Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

Компанией «Оценка Топ» разработаны шаблоны отчетов об оценке (документы Microsoft Word 2010 со связями). Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности. Стоимость отчетов от 1000 до 1500 рублей.

Заказать отчет можно по телефону +7 (926) 177-73-76, а также через форму в разделе контакты на сайте. Отчет об оценке оборудования (сравнительный подход), текст раздела «Применяемые стандарты оценочной деятельности»: Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. от 13.07.

2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким ,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной.

Если мы начнем использовать данный метод ,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность ,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.

Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒ Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно: -затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, -попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда, -проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, -сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений, -отдельная оценка земельного участка от строений. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.

Отчет об оценке

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.

Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

11. отказ от использования затратного подхода

Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Репетитор оценщика

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п.


с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

  • ВниманиеСтандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г., Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г Протокол № 59/2014 от «25» ноября 2014г. Протокол № 57/2015 от «05» ноября 2015г.).

Отчет об оценке движимого имущества (оборудование и мебель) с применением сравнительного подхода (оценка 1-го наименования) и затратного подхода (19 наименований). Отчет об оценке работ и материалов, необходимых для устранения ущерба от залива квартиры (затратный подход).

Источник: https://advokat-na-donu.ru/obosnovanie-otkaza-ot-zatratnogo-podhoda-v-otsenke-kompleksa-zdanij/

Вы точно человек?

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Строительство отдельно взятой квартиры — невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора Статья 36 Земельного Кодекса РФ , что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта. Строительство отдельно взятого помещения — невозможно.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения такого рода объектов, когда покупатель-частное лицо приобретал помещение в здании путём его строительства.

Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора Статья 36 Земельного Кодекса РФ , что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемого объекта.

Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения ТАКОГО-ТО назначения, налицо большая база данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части городской черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.

Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана: укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного помещения; определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости; субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства; субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики советского периода ведомственные строительные нормы для оценки физического износа затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов ; как правило, отсутствие объективных данных для обоснования внешнего экономического устаревания.

Соответственно, Оценщик может отказаться от применения методов затратного подхода в случае отсутствия возможности заменить объект оценки точной копией, а так же в случае отсутствия достоверной информации для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки, стоимости нового строительства, в том числе о типичной прибыли предпринимателя, косвенных издержках типичных для аналогичных проектов помимо прямых издержек, и информации для расчета износов и устареваний.

Таким образом, учитывая все выше сказанное, Оценщик считает корректным отказаться от применения затратного подхода.

Затратный подход при согласовании результатов всеми подходами, к оценке нежилых помещений, в большинстве случаев дает такой результат, который может существенно отличаться от сравнительного и доходного подходов, в силу особенностей выделения стоимости Объекта оценки в общей стоимости нежилого здания, при котором зачастую имеют место погрешности, связанные со спецификой расчета стоимости нежилого помещения затратным подходом.

При этом имеется достаточно полная и точная информация о сделках и аренде нежилых помещений, что дает основание для отказа от использования затратного подхода при оценке такого рода объекта. This site was designed with the. Create your website today. Start Now.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Владимир Биржевой сообщал а : Не понятно. Почему от затратника надо отказаться? ЭтоНик сообщал а : [Обычно ситуация бывает обратной. Конст сообщал а : Может у кого-нибудь есть готовая формулировка – буду очень благодарен. Поиск Активные темы Вход Регистрация.

Практика оценки специализированном недвижимости применив затратный подход, а при отсутствии прямых аналогов обосновать отказ от . объект оценки, определить, какие здания и сооружения входят в комплекс, как они.

Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности. Стоимость отчетов от до рублей. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае.

Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким ,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной. Если мы начнем использовать данный метод ,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность ,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом 2. Использование затратного подхода Затратный метод основан на том… Оценка рыночной стоимости недвижимости 2. Определяется стоимость нового строительства здания сооружения , которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Эти вопросы требуют уточнения, поэтому в настоящей работе приводятся статистические и цитируемые данные по изменению стоимостей различных типов машин и оборудования в эксплуатационных диапазонах наработки и восстановления.

Общепринятым является представление об изменении стоимости изделий во время эксплуатации на базе следующей графической модели:.

Стоимость изделия располагается в заштрихованной области и может приближаться к левой граничной линии минимальная стоимость при интенсивном износе или к правой граничной линии максимальная стоимость при замедленном износе.

Затратный подход основан на определении стоимости восстановления замещения изделия с учетом влияния износов, как факторов снижения стоимости изделия. Алгоритмы определения стоимости восстановления замещения нового изделия; учета влияния физического и функционального износа достаточно подробно разработаны, однако вопрос о внешнем износе изделия до сих пор остается открытым.

.

Обоснование отказа от использования подхода. .. Здание Торгового Комплекса имеет. 4 этажа. .. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на.

.

.

.

.

Источник: https://dkzhperm.ru/kommercheskoe-pravo/obosnovanie-otkaza-ot-zatratnogo-podhoda-v-otsenke-kompleksa-zdaniy.php

Отказ от применения затратного подхода при оценке недвижимости

Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

– Статьи – Отказ от применения затратного подхода при оценке недвижимости

Кроме того, способ востребован в отношении объектов специального назначения, у которых мало аналогов, а также в сфере страхования.

Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/zatratnyj-podhod.html

Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

Расчет текущей стоимости всех будущих доходов может производиться методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и денежный поток от продажи объекта по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом прямой капитализации.

Титова светлана семеновна

В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

  • Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
  • Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
  • Проводится анализ ренты возведения сооружения.
  • Решается вопрос о реконструкции здания.
  • Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
  • Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
  • Решается вопрос со страхованием.
  • Определяется размер налога.

Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения.

Обоснование отказа от применения подхода

Другим положением расчета стоимости по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход к расчету стоимости подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату проведения расчета стоимости есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е.

Методы оценки квартиры для опеки

Результатом служит согласие на совершение операций с недвижимостью либо отказ в этом.

Важно

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода. Исходные данные объекта оценки: Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду.

Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект. В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ.

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2.

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«

Оценка недвижимости

Применяется метод ДДП, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.

Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Подходы и методы, применяемые в оценке бизнеса Методы затратного подхода Затратный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости бизнеса, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Методы… Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области 2.5 Расчёт стоимости недвижимости с помощью затратного подхода На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб.

Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137… Техника применения затратного подхода Глава 1.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та.

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат. Определение стоимости объекта недвижимости Затратный метод основан на том.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке земельного участка

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

  • Вторичного жилья;
  • Земельного участка;
  • Типовые частные дома;
  • Комнаты;
  • Квартиры в новостройках.

Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:

  • Место расположения;
  • Технические параметры жилья;
  • Кадастровые характеристики;
  • Этажность;
  • Износ дома;
  • Год введения в эксплуатацию;
  • Категория земли (при сравнении участков).

Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:

  • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
  • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
  • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
  • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу.

Но что же делать.

Несогласованная перепланировка может очень существенно снижать стоимость квартиры при оценке, поэтому лучше заблаговременно согласовать и узаконить перепланировку. Этот процесс займет некоторое время и потребует Вашего участия, но на выходе хлопоты положительно скажутся на стоимости вашей недвижимости.

Процедура согласования перепланировки включает в себя:

  • разработку проекта перепланировки и получение технического заключения о ее допустимости и безопасности;
  • подписание акта завершенной перепланировки;
  • получение новых планов квартиры в паспорте БТИ.

Перепланировка проведена с существенными нарушениями Наиболее существенным и несогласуемым нарушением являются: снос несущих конструкций, вынос отопительной системы на балкон, ликвидация вентиляционной шахты, объединение кухни с жилым помещением.

Источник: https://meatyurt.ru/otkaz-ot-primeneniya-zatratnogo-podhoda-pri-otsenke-nedvizhimosti

Оценка недвижимости затратным методом: когда применяется, пример, обоснования отказа от подхода – Жилищные Дела

Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий

03.06.2019

Впроцессе работы над определениемстоимости объекта оценки Оценщик пришелк выводу, что использование затратногои доходного подходов является некорректным. Поэтому Оценщик принялрешение отказаться от использованияэтих подходов и использовать только

один – сравнительный.

Затратныйподход основывается на принципезамещения, который гласит, что покупательне заплатит за недвижимость больше тойсуммы, которую нужно будет потратитьна приобретение земельного участка истроительства на нем объекта, аналогичногопо своим потребительским характеристикамобъекту оценки, например, квартиры в

многоквартирном доме.

Официальнойсметой затрат на покупку участка истроительства на нем здания, частьюкоторого является объект оценки, Оценщик

не располагает.

Всвою очередь, расчет по «типовым» сметам,

СНИПам и т.п.

с учетом всех реальныхдополнительных затрат, определениемсовокупного износа здания в целом и«вычленения» стоимости единицы площадиквартиры приведет к большой погрешности

при вычислении.

Крометого, Оценщику абсолютно неизвестныслучаи подобного приобретения жилья,когда покупатель-частное лицо приобреталв собственность одну квартиру вмногоквартирном доме посредством его

строительства.

Принимаяво внимание весомость приведенных вышеаргументов против использованиязатратного подхода, Оценщик принялрешение отказаться от его применения

в рамках данного Отчета.

12. Отказ от использования доходного подхода

Воснове доходного подхода лежит принципожидания, который гласит, все стоимостисегодня являются отражением будущихпреимуществ.

При применении данногоподхода анализируется возможностьнедвижимости генерировать определенныйдоход, который обычно выражается в формедохода от эксплуатации и дохода отвозможной продажи в конце периодавладения.

Применительно к объекту оценкиможно предположить, что он приобретаетсяне как «квартира для проживания», а какобъект для извлечения прибыли от сдачиего в аренду и последующей (возможной)

продажи.

Противиспользования доходного подхода уОценщика имелось также несколькоаргументов. Прежде всего – это информация,полученная от Заказчика, что даннаяквартира будет использоватьсяисключительно для целей проживания,т.е. будущий собственник не планируетсдавать её в аренду с целью извлечения

дохода.

Во-вторых,несмотря на существующий в Москверазвитый рынок аренды жилья, он продолжаетв основном оставаться «черным». Договорааренды в подавляющем количестве случаевнигде не регистрируются, а оплатапроизводится в виде не облагаемойналогом наличной суммы.

Это не позволяетОценщику собрать достаточное количестводостоверной информации о размереарендной платы и ставок аренды пообъектам аналогам. Использовать жеинформацию, не имеющую документальногоподтверждения и обоснования Оценщикпосчитал невозможным.

Поэтому доходный

подход был исключен из расчетов.

Помнению Оценщика, единственно возможнымподходом к оценке квартиры в многоквартирномдоме из трех существующих можно считатьсравнительный подход, который в силухорошо развитой системы информационногообеспечения дает наиболее объективные

результаты.

Источник:

Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке. даем обоснование, почему мы не используем затратный подход и доходный подход

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 7Следующая ⇒

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности).

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.

Если рассматривать рынок жилья, то очевидно, что в условиях низких темпов строительства многоквартирных жилых домов (за 2005 год в г.Ростове-на-Дону сдано в эксплуатацию 3 многоквартирных дома.

) стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья, т.к.

продажи новых квартир или участие в долевом строительстве единичны и носят закрытый характер (ежемесячно в средствах массовой информации предлагается к продаже более 100 квартир из них 2 предложения по долевому строительству – менее 2%) Т.о.

, стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает. Наоборот, практический опыт оценщиков нашей фирмы и риэлтеров «Агентства недвижимости «Леда» по оценке квартир в г.

Кроме того, Оценщику не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством строительства дома.

Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки – жилой квартире — можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.

Агентство недвижимости «Леда» регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья.

Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко.

При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».

Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым».

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

Учитывая выше приведенные аргументы и то, что по информации, полученной от Заказчика, данная квартира использовалась, и будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения даёт наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых квартир в многоквартирных жилых домах.

Поскольку Оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов, для повышения точности расчетов в рамках сравнительного подхода используются два метода: модифицированный метод сравнительного анализа продаж и метод многофакторной линейной регрессии.

Сравнительный подход

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Источник:

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример

К примеру, что лучше: использовать его в качестве дачного участка для выращивания овощей или же построить ; необходимо принять решение о сносе жилого здания либо же лучше провести реконструкцию (при использовании принципа сравнения издержек для каждого варианта); существует острая необходимость в оценке нанесения ущерба из-за природных катаклизмов (определяется размер капиталовложений, которые в дальнейшем понадобятся для проведения восстановительных работ).

Данный перечень не является исчерпывающим. Затратный подход может использоваться в любых ситуациях, когда нужно определить размер финансовых вложений. Основной формулой при использовании затратного метода оценивания считается: Сн = Цзу + Цу либо же Сн = Цзу + Цз, в которой: Сн – себестоимость недвижимости;

Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости

СПБ, ул.

Гороховая, д.9 1.2.1 Общая характеристика затратного подхода.

Важно Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Титова Светлана Семеновна

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п.

с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Выделить корректное среднее значение невозможно.

Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный. Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости.

В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный. При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.

Источник:

Ресурс закона
Добавить комментарий